Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита.

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки: ипотека в силу закона ипотека в силу договора.

Ипотека в силу закона

Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, таких как:

- покупка дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка, или же строительство дома с использованием заемных средств, а также в случаях, при которых продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.

Например. Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств».

После государственной регистрации перехода права по такому договору, заемщик становится собственником, но квартира автоматически становится находящейся в залоге у банка, а в выписки из ЕГРП на такую квартиру в графе «ограничения (обременения)» будет указано – «ипотека в силу закона».

Ипотека в силу договора

Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами (залогодателем и залогодержателем) договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством.

Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже имеющейся в собственности заемщика недвижимости.

Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредитные средства по собственному усмотрению.

Например: гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который в последствии он планирует использовать на ремонт или строительство. В этом случае для получения кредита он обращается в банк, где одновременно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет находиться в залоге у банка.